Rendita catastale: cos’è e come si calcola
Le imposte sui beni immobiliari vengono calcolate in base ad uno specifico valore fiscale, denominato rendita catastale. Si tratta di un parametro diverso da quello che viene comunemente definito come ‘valore immobiliare’; quest’ultimo, infatti, è suscettibile di sensibili variazioni a causa dell’andamento del mercato di riferimento e viene stimato in base ad una vasta gamma di fattori, legati per lo più alle caratteristiche strutturali dell’immobile. La rendita catastale, invece, viene calcolata sulla base di parametri fissi, almeno per quanto concerne le principali categorie di immobile. In questo articolo vediamo tutto quanto c’è da sapere sul calcolo della rendita catastale.
Definizione
In linea generale, la rendita catastale rappresenta un valore che viene assegnato in maniera arbitrale ad un immobile in grado di generare un profitto a favore del soggetto che ne è proprietario (o che gode di altri diritti nei confronti della proprietà). L’articolo 9 del decreto legge n. 652 del 1939 definisce la rendita catastale come “rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale”. Nello stesso decreto, all’articolo 24, si legge che la rendita catastale “costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovraimposte”.
Modalità di calcolo
All’epoca dell’entrata in vigore del decreto sopra citato, la rendita veniva calcolata tramite una stima diretta. Ad oggi, invece, le modalità di calcolo sono molto più articolate, almeno per alcune tipologie di immobili.
Anzitutto è necessario sottolineare come i vari tipi di bene immobiliare siano divisi in categorie, ciascuna indicata con una lettera dell’alfabeto. Le abitazioni (e le strutture assimilabili) costituiscono la categoria A mentre gli edifici di destinazione sociale o comunitaria rientrano nella categoria B. Per gli immobili afferenti a questi due categorie (e per quelli di tipo C, ossia i fabbricati industriali), la rendita catastale viene determinata moltiplicando la consistenza (espressa in vani o in metri quadri) ed una tariffa unitaria (un coefficiente), stabilita in base al comune, alla zona censuaria ed alla classe di appartenenza dell’immobile. La rendita delle unità immobiliari ricomprese nelle categorie D ed E, invece, viene ottenuta tramite una stima diretta. Le tariffe di cui sopra possono variare anche all’interno della stessa categoria (che include diverse sottocategorie che raggruppano gli immobili affini); il coefficiente più elevato (160), ad esempio, si applica sia a tutti i fabbricati di tipo A, ma non a quelli del sottogruppo A10.
Chiunque abbia interesse a conoscere il valore della rendita catastale di un determinato immobile deve richiedere una visura al catasto del bene in questione. Si tratta di un documento tecnico informativo all’interno del quale sono riportati tutti i dati salienti di un fabbricato, inclusa la rendita, che vengono estrapolati mediante un’apposita procedura di ricerca (chiamata anch’essa visura). La visura può essere richiesta per via telematica all’Agenzia delle Entrate, tramite l’apposita sezione presente sul portale ufficiale dell’ente, oppure ad un sito specializzato in servizi di questo tipo, come ad esempio www.ivisura.it. In entrambi i casi, il servizio è a pagamento e l’utente riceve il documento di visura in formato digitale all’indirizzo di posta elettronica indicato al momento dell’inoltro della richiesta.
A cosa serve
Come già accennato, il valore catastale di un immobile costituisce un parametro di riferimento per il calcolo dei tributi imponibili sul bene stesso. In particolare, viene utilizzata per calcolare l’ammontare dell’IMU (Imposta Municipale Propria). In aggiunta, serve a determinare il valore catastale ed erariale di un bene immobile; il primo è funzionale al calcolo delle imposte sulle successioni e le donazioni (oltre ad ipoteche ed imposte catastali) mentre il secondo consente di stabilire la redditività erariale per imporre tasse e tributi.
